Calculator chirie vs cumpărare 2026
Introdu prețul imobilului, chiria actuală și condițiile de credit — calculatorul îți arată în câți ani devine mai avantajos să cumperi față de a închiria, și cum evoluează averea ta în ambele scenarii pe 30 de ani.
Calculul ratei: formulă anuitate standard. Aprecierea și randamentele sunt estimări orientative — nu reprezintă garanții financiare.
Imobil & credit
Chirie
Investiție alternativă
- Rată credit lunară
- 2.296,00 lei
- Avans necesar
- 60.000,00 lei
ESTIMARE ORIENTATIVĂ — nu include costuri de tranzacție (notar, ANCPI: 3–5%), impozit pe câștiguri de capital sau variații de dobândă.
Avere netă comparativă
| An | Scenariul chirie | Scenariul cumpărare |
|---|---|---|
| 5 ani | 141.634,00 lei | 178.750,00 lei |
| 10 ani | 236.636,00 lei | 328.559,00 lei |
| 15 ani | 347.422,00 lei | 518.198,00 lei |
| 20 ani | 476.924,00 lei | 759.119,00 lei |
| 25 ani | 628.735,00 lei | 1.066.335,00 lei |
| 30 ani | 807.277,00 lei | 1.297.359,00 lei |
Valoarea mai mare este evidențiată cu verde. Break-even = primul an în care cumpărarea depășește chiria.
Cum se calculează
Scenariul cumpărare: calculăm rata lunară prin formula anuității. La fiecare an urmărim valoarea imobilului (apreciere compusă), soldul creditului rămas și averea netă = valoare imobil − datorie rămasă.
Scenariul chirie: avansul (neachitat) se investește la randamentul ales. Fiecare lună, portofoliul crește cu randamentul lunar. Diferența de cash flow față de scenariul cumpărare (rată + întreținere − chirie) se adaugă sau se scade din portofoliu.
Break-even = primul an în care averea netă la cumpărare depășește portofoliul renterului. Dacă nu se întâmplă în 30 de ani, mesajul indică că chiria rămâne mai avantajoasă la aceste ipoteze.
Limitări: nu sunt incluse costurile de tranzacție (notar, ANCPI: 3–5% din preț), impozitul pe câștiguri de capital, sau variațiile de dobândă. Credit modelat la dobândă fixă pe toată durata.
Întrebări frecvente
Ce înseamnă break-even în calculator?
Break-even este primul an în care averea netă a cumpărătorului (valoarea imobilului minus datoria rămasă) depășește capitalul acumulat de chiriaș (avansul investit plus diferențele lunare de cash flow). Înainte de break-even, chiria e mai avantajoasă financiar; după, cumpărarea.
De ce include calculatorul un portofoliu de investiții?
Chiria nu înseamnă automat că pierzi bani. Dacă nu cumperi, avansul și diferența de cash flow față de rată pot fi investite. Calculatorul compară averea reală în ambele scenarii, incluzând această alternativă de investiție.
Ce randament să aleg pentru investiția alternativă?
Randamentul depinde de tipul investiției: fonduri de indice (ETF) globale au oferit istoric 7–10%/an nominal, obligațiunile de stat 4–6%, depozitele bancare 4–5% (2024–2025). Default-ul de 6%/an este o medie conservatoare.
Aprecierea imobilului de 4%/an e realistă pentru România?
Pe termen lung (2010–2024), prețurile locuințelor în marile orașe au crescut cu 5–8%/an, dar cu volatilitate mare. Recesiunea 2008–2012 a adus scăderi de 30–40%. Valoarea de 4%/an este o medie conservatoare pe 25–30 de ani.
De ce calculatorul nu include costurile de tranzacție?
Notarul, impozitul pe transfer, ANCPI și comisionul agentului adaugă 3–5% din prețul imobilului. Aceste costuri sunt plătite inițial și nu se recuperează, ceea ce înseamnă că break-even-ul real este cu 1–3 ani mai târziu decât arată calculatorul.
Ce dobândă să introduc dacă am credit cu IRCC?
Dacă ai credit variabil (IRCC + marjă), introduce dobânda curentă totală. IRCC în 2026 este 5,56%, iar marjele standard sunt 1–2%, deci dobânda realistă e 6,5–7,5%. Calculatorul presupune dobândă fixă pe toată durata.
Calculatorul e relevant și pentru apartamente noi (TVA inclus)?
Da. Dacă prețul imobilului include TVA (5% sau 9%), introdu prețul final. Dacă intenționezi să deduci TVA (ca PFA sau SRL), consultă un consultant fiscal pentru cazul tău specific.