Calculator investiție imobiliară 2026
Analiză completă a unei investiții imobiliare: 12 indicatori financiari, grafice și proiecție anuală pe până la 30 de ani.
Actualizat pentru legislația 2026 · Codul Fiscal 2026 art. 83–90; art. 470; Legea 190/2024
Proprietate
Finanțare
Venituri din chirie
Cheltuieli anuale
Proiecție
- Investiție Inițială Totală
- 23.000 €
- Rată Credit Lunară
- 596 €
ESTIMARE ORIENTATIVĂ — nu include impozit pe venitul din chirii (~8% efectiv din brut) sau variații de dobândă. Folosiți calculatorul de impozit chirie pentru calculul exact al fiscalității.
Indicatori financiari
Cash Flow Lunar
−275 €
An 1
IRR (rentabilitate totală)
+9.00%
10 ani
Valoare finală proprietate
148.024 €
ROI Total
+202.76%
câștig raportat la investiție
NOI (An 1)
3.860 €
venit operațional net
Cap Rate
3.86%
NOI / valoare proprietate
Cash-on-Cash
-14.34%
cash flow / investiție
DSCR
0.54
⚠ negativ
Yield Brut
5.40%
chirie brută / preț
Yield Net
3.86%
NOI / preț
LTV
80%
credit / valoare
GRM
18.5
ani de chirie brută
ROE
+79.70%
profit / equity mediu
Perioadă recuperare
>10 ani
din cash flow cumulat
Cash Flow Total
−25.861 €
pe 10 ani
Equity Final
95.495 €
valoare − sold credit
Structura cheltuielilor anuale (An 1)
Cash Flow Anual (EUR)
Evoluție valoare, sold credit și equity (EUR)
Proiecție anuală
| An | Venituri | Cheltuieli op. | Rată credit | Cash Flow | Valoare prop. | Equity |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 5.400 € | 1.540 € | 7.158 € | −3.298 € | 104.000 € | 26.017 € |
| 2 | 5.562 € | 1.556 € | 7.158 € | −3.152 € | 108.160 € | 32.329 € |
| 3 | 5.729 € | 1.573 € | 7.158 € | −3.002 € | 112.486 € | 38.951 € |
| 4 | 5.901 € | 1.590 € | 7.158 € | −2.847 € | 116.986 € | 45.901 € |
| 5 | 6.078 € | 1.608 € | 7.158 € | −2.688 € | 121.665 € | 53.194 € |
| 6 | 6.260 € | 1.626 € | 7.158 € | −2.523 € | 126.532 € | 60.850 € |
| 7 | 6.448 € | 1.645 € | 7.158 € | −2.354 € | 131.593 € | 68.887 € |
| 8 | 6.641 € | 1.664 € | 7.158 € | −2.180 € | 136.857 € | 77.325 € |
| 9 | 6.841 € | 1.684 € | 7.158 € | −2.001 € | 142.331 € | 86.187 € |
| 10 | 7.046 € | 1.705 € | 7.158 € | −1.816 € | 148.024 € | 95.495 € |
Cum se calculează
Calculatorul simulează o investiție imobiliară pe perioada aleasă, luând în calcul toate veniturile (chirii ajustate anual cu rata de creștere) și cheltuielile (rate credit, impozit, întreținere, asigurare, administrare).
Investiția inițială totală include avansul și costurile de achiziție (taxe notariale, comision agenție — de obicei 3–5% din prețul proprietății). Ignorarea lor supraevaluează randamentul real.
NOI (Net Operating Income) = chiria anuală efectivă − cheltuieli operaționale (fără rată credit). Cap Rate = NOI / Valoare proprietate. Cash-on-Cash = Cash Flow Anual / Investiție Inițială Totală.
IRR (Rata Internă de Rentabilitate) include atât cash flow-urile anuale cât și valoarea reziduală la finalul perioadei (valoarea proprietății − soldul creditului). Este cel mai complet indicator de rentabilitate pentru o investiție cu vânzare la final.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = NOI / Rată anuală credit. Sub 1.0 înseamnă că trebuie să aduci bani din altă parte pentru a plăti rata. Băncile cer de obicei DSCR > 1.2 pentru creditele investiționale.
Exemple de calcul
Cu avans 20%, credit 20 ani la 6,5%, rata de ocupare 90% și apreciere 4%/an, investiția poate genera un IRR de 8–10% pe 10 ani, majoritar din aprecierea proprietății.
La avans 100%, toată chiria netă devine cash flow imediat. Cap Rate = Yield Net, fără efectul de levier al creditului. Randament simplu, mai ușor de calculat.
Spațiile comerciale au de obicei yield brut mai mare (7–9%) față de rezidențial (5–6%), dar riscul de neocupare este mai mare. Un DSCR > 1.5 oferă o marjă de siguranță importantă.
Întrebări frecvente
Ce este Cap Rate și de ce contează?
Cap Rate (Capitalization Rate) = NOI anual / Valoarea proprietății × 100. Reprezintă randamentul teoretic al proprietății cumpărate integral cu bani proprii (fără credit). Un Cap Rate de 5% înseamnă că proprietatea generează 5% net pe an, indiferent de finanțare. Util pentru compararea proprietăților între ele.
Ce este DSCR și ce valoare e bună?
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = NOI / Rata anuală credit. Un DSCR de 1.0 înseamnă că chiria acoperă exact rata. Sub 1.0 = cash flow negativ, trebuie să aduci bani din altă parte. Băncile cer 1.2–1.3 pentru creditele investiționale. Peste 1.5 = investiție cu marjă confortabilă.
De ce includ costurile de achiziție în investiția inițială?
Taxele notariale și comisionul agenției imobiliare reprezintă 3–5% din prețul proprietății — la 100.000 € asta înseamnă 3.000–5.000 € în plus față de avans. Dacă le ignori, supraevaluezi randamentul real al investiției tale.
Cum afectează IRR aprecierea imobilului?
IRR simulează că vinzi proprietatea la finalul perioadei și include câștigul de capital (valoarea finală minus soldul creditului). Chiar dacă cash flow-ul lunar este negativ (rata > chiria), o apreciere anuală de 4–6% poate genera un IRR total atractiv. IRR este cel mai complet indicator pentru o investiție cu orizont de timp definit.
Cash-on-Cash vs ROI vs IRR — care să urmăresc?
Cash-on-Cash = fluxul de numerar anual / bani investiți — arată cât cash generezi anual din banii puși. ROI total include și câștigul de capital la finalul perioadei. IRR combină amândouă și ține cont de momentul în timp al fiecărui flux de numerar — este cel mai precis dar cel mai greu de calculat manual. Pentru decizia de cumpărare, urmărește toate trei.
Calculatorul include impozitul pe chirie?
Nu implicit. În România (2026), veniturile din chirii se impozitează: cotă forfetară 20% din venitul brut → venitul net × 10% impozit = 8% efectiv din venitul brut, plus CASS dacă depășești plafonul anual. Folosește calculatorul de impozit chirie pentru calculul exact, apoi ajustează chiria netă în acest calculator.
Alte calculatoare utile
Calculează exact impozitul și CASS pe venitul din chirie 2026
Simulează rata lunară și planul de amortizare
Break-even și avere netă pe 30 de ani — chirie sau cumpărare?
Calculează economiile din refinanțarea unui credit ipotecar existent
Surse
Algoritmi verificați și actualizați pentru legislația din România. Nu oferim consultanță financiară personalizată.