Impozit chirie 2026: calcul pas cu pas și cum declari la ANAF

De CalculatorProActualizat la 27 iunie 2026

Schimbare majoră din 2026: Regimul de impozitare a chiriei a fost reformat. Deducerea forfetară de 40% din 2025 a fost eliminată și înlocuită cu o cotă forfetară simplificată: 20% impozit pe venitul brut (sau 10% pentru venituri mici sub pragul de 6× salariu minim).

Ce s-a schimbat față de 2025?

	2025	2026
Metodă	Deducere 40% + impozit 10% pe net	Impozit forfetar direct
Cotă efectivă	10% × (venit brut − 40%) = 6% din brut	20% din brut (sau 10%)
CASS	Pe venitul net (după 40%)	Pe treptele de SM (6×/12×/24×)
Declarare	D212	D212 (fără schimbare de formular)

Concluzie: Dacă aveai cheltuieli reale sub 40% din chirie, noua cotă forfetară poate fi mai avantajoasă. Dacă aveai cheltuieli mari (mentenanță, amortizare), 2026 e mai costisitor.

Cotele impozitului forfetar 2026

Venit brut anual din chirii	Cotă impozit
Sub 24.300 RON (sub 6× SM)	10%
Peste 24.300 RON	20%

Salariu minim S1 2026 = 4.050 RON → 6× SM = 24.300 RON.

CASS pe veniturile din chirii

Dacă venitul anual din chirii + alte venituri similare depășește 6× salariu minim, se datorează și CASS:

Venit anual	CASS anuală
Sub 24.300 RON	0 RON
24.300–48.600 RON	2.430 RON (6× SM × 10%)
48.600–97.200 RON	4.860 RON (12× SM × 10%)
Peste 97.200 RON	9.720 RON (24× SM × 10%)

CASS se cumulează cu CASS din salariu sau PFA — dacă deja plătești CASS la nivelul maxim (9.720 RON), nu mai plătești suplimentar.

Calcul complet: exemple reale

Exemplu 1: Chirie 2.000 RON/lună (24.000 RON/an)

Venit anual: 24.000 RON < 24.300 RON → cotă 10%
Impozit: 24.000 × 10% = 2.400 RON/an (200 RON/lună)
CASS: 0 RON (sub pragul de 6× SM)
Total taxe: 2.400 RON/an
Net anual: 21.600 RON (1.800 RON/lună)

Exemplu 2: Chirie 3.000 RON/lună (36.000 RON/an)

Venit anual: 36.000 RON > 24.300 RON → cotă 20%
Impozit: 36.000 × 20% = 7.200 RON/an (600 RON/lună)
CASS tier 1: 2.430 RON/an
Total taxe: 9.630 RON/an (803 RON/lună)
Net anual: 26.370 RON (2.198 RON/lună)
Rata efectivă de taxare: 26,8%

Exemplu 3: Două apartamente, chirie totală 6.000 RON/lună (72.000 RON/an)

Impozit: 72.000 × 20% = 14.400 RON/an
CASS tier 2 (48.600–97.200): 4.860 RON/an
Total taxe: 19.260 RON/an (1.605 RON/lună)
Net anual: 52.740 RON (4.395 RON/lună)
Rata efectivă: 26,8%

Calculează exact pentru situația ta: Calculator impozit chirie →

Cum declari chiria la ANAF în 2026

Pasul 1: Înregistrează contractul

Depui Declarația D168 la ANAF teritorial în 30 de zile de la semnarea contractului
Sau online prin SPV (Spațiul Privat Virtual) dacă ai certificat digital

Pasul 2: Plătește anticipat sau anual

Opțional: plăți anticipate trimestriale (eviți dobânzi dacă plătești până pe 25 a ultimei luni din trimestru)
Obligatoriu: regularizare prin D212 (Declarația Unică) — termen 25 mai al anului următor

Pasul 3: Reținere la sursă (chiriaș persoană juridică)

Dacă chiriașul e firmă, rețin și plătesc impozitul în locul tău (10% din chiria brută — cotă separată de reținere la sursă)
Tu declari prin D212 diferența de CASS datorată

Ce documente trebuie să păstrezi

Contractul de chirie (copie)
Chitanțe sau extrase bancare care atestă plata chiriei
Declarațiile depuse (D212, D168)
Dovada plății impozitului (ordin plată / chitanță ANAF)

Păstrezi documentele 5 ani de la depunerea declarației (termen de prescripție).

Chiria în numerar vs. transfer bancar

Din 2025, ANAF a intensificat verificarea contractelor de chirie neplătite prin transfer bancar. Deși nu există obligație legală de a plăti chiria pe card, plățile cash sunt mai greu de dovedit și mai ușor de contestat în control.

Recomandare: plăți prin transfer bancar cu descrierea „chirie [adresă] [lună/an]" — dovadă clară, ușor de reconciliat cu declarația.

Întrebări frecvente

Cât impozit plătesc pe chirie în 2026?

În 2026 impozitul pe chirie este forfetar — 20% din chiria brută pentru venituri anuale peste 24.300 RON (6× salariul minim) sau 10% sub acest prag. Nu mai există deducerea forfetară de 40% aplicată în 2025.

Trebuie să plătesc și CASS pe chirie?

Da, dacă venitul anual din chirii depășește 24.300 RON (6× salariul minim 2026). CASS se plătește pe treptele: 6–12× SM → 2.430 RON/an; 12–24× SM → 4.860 RON/an; peste 24× SM → 9.720 RON/an.

Cum declar chiria la ANAF?

Depui Declarația Unică (D212) anual — până pe 25 mai a anului următor. Dacă chiria e pe persoană juridică, reținerea la sursă se face de chiriaș (10%). Asocierile folosesc D220.

Ce se întâmplă dacă nu declar chiria?

Nedeclararea chiriei constituie evaziune fiscală și se sancționează cu amenzi între 500 și 1.000 RON pentru persoane fizice, plus obligația de plată a impozitului și majorărilor de întârziere (0,03%/zi).

Contractul de chirie trebuie înregistrat la ANAF?

Da, contractul de locațiune se înregistrează la ANAF în 30 de zile de la semnare, prin Declarația D168 sau la ghișeul ANAF teritorial.