Raportul dintre valoarea creditului și valoarea imobilului. Un LTV de 85% înseamnă că banca finanțează 85% din prețul imobilului.
LTV — Loan to Value (Grad de Îndatorare pe Valoarea Imobilului)
Ce este LTV?
LTV (Loan-to-Value) sau gradul de finanțare reprezintă procentul din valoarea imobilului pe care banca îl finanțează prin credit:
LTV = Valoare credit / Valoare imobil × 100
Exemplu: imobil de 500.000 RON, credit de 400.000 RON → LTV = 80%.
Limite LTV în România (BNR 2024–2026)
BNR stabilește limite maxime de LTV prin regulamentele prudențiale:
| Tip imobil | LTV maxim |
|---|---|
| Prima locuință (rezidențială) | 85% |
| A doua locuință sau investiție | 70% |
| Imobil comercial | 60% |
Avansul minim este astfel 15% pentru prima locuință (sau 5% prin Prima Casă/Noua Casă).
De ce contează LTV?
Riscul băncii crește cu LTV-ul. Un LTV mai mic înseamnă:
- avans mai mare din buzunarul tău
- risc mai mic pentru bancă → dobândă mai mică oferită
- aprobare mai ușoară la scoring-ul bancar
Un LTV mai mare (avans mic) vine adesea cu:
- dobândă mai mare cu 0,1–0,5 pp
- cerințe suplimentare de asigurare
LTV și evaluarea imobilului
Banca nu ia prețul de tranzacție ca bază pentru LTV — ia valoarea de piață estimată de un evaluator autorizat. Dacă evaluatorul estimează imobilul la 450.000 RON dar tu îl cumperi cu 500.000 RON:
LTV = credit / 450.000 (nu 500.000)
Această diferență poate reduce creditul disponibil față de așteptări.